Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland
Die Immobilienbewertung kann je nach Art des Objekts unterschiedliche Methoden umfassen. Dabei basieren die Bewertungen stets auf professionellen und objektiven Daten. In Deutschland sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) folgende Verfahren vor:
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren vergleicht Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften in der unmittelbaren Umgebung.
Die Bewertung basiert auf Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte aus jüngster Vergangenheit. Voraussetzung sind eine gründliche Wohnmarktanalyse und eine Mindestanzahl an Vergleichsobjekten. Dieses Verfahren eignet sich besonders für:
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Grundstücke
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Reihenhäuser
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Einfamilienhäuser
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Eigentumswohnungen
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Doppelhaushälften
Sobald ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sind, liefert dieses Verfahren eine äußerst präzise Bewertung.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren berücksichtigt sowohl die Neubaukosten als auch den Grundstückswert.
Diese beiden Faktoren ergeben zusammen einen Basiswert, von dem Abzüge aufgrund von Abnutzung oder Baumängeln vorgenommen werden müssen.
Zusätzlich spielt die aktuelle Marktlage eine Rolle. Dieses Verfahren wird hauptsächlich zur Bewertung selbst genutzter Eigenheime verwendet.
Ertragswertverfahren
Für die Bewertung von gewerblich genutzten Objekten oder nicht selbst genutzten Mehrfamilienhäusern wird das Ertragswertverfahren herangezogen.
Der Fokus liegt hier auf dem Ertrag, der mit dem Gebäude erzielt werden kann, da es sich um ein Renditeobjekt handelt.
Die Berechnung realistischer Mietpreise und die Bestimmung des möglichen Ertrags sind Aufgaben eines Gutachters in diesem Verfahren. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.
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